Gli aspetti tecnici di un terreno edificabile

Per chi ha la possibilità di realizzare la nuova casa secondo i propri desideri, scegliere il terreno edificabile più adatto alle proprie esigenze è il primo e più importante passo da fare.

Ma come fare a scegliere il terreno migliore su cui costruire?

Ecco vari consigli per partire nel modo corretto.

Terreni agricoli e terreni edificabili

Esistono 2 differenti tipologie di terreno:

  • terreno agricolo
  • terreno edificabile

Nonostante il nome terreno agricolo possa indurre a pensare che sia destinato solo a scopi agricoli, è invece possibile realizzare anche su di esso una costruzione abitativa.

Quello che in realtà contraddistingue le 2 tipologie di terreno è l’indice di edificabilità.

Il terreno agricolo ha un indice di edificabilità che parte da 0,05 metri cubi per metro quadrato di superficie, per cui consente di realizzare una casa di 500 metri cubi avendo a disposizione un terreno con una dimensione di 10.000 metri quadrati.

Ovviamente prima di acquistare un terreno agricolo è comunque sempre opportuno controllare la presenza di vincoli ambientali che potrebbero influenzare la realizzazione della casa, o se sono già presenti delle costruzioni, le cui dimensioni assorbono la cubatura realizzabile e quindi potrebbero limitare il progetto della nuova costruzione.

Il terreno edificabile è, invece, un’area destinata alla costruzione di edifici urbani, con un indice di edificabilità molto più alto rispetto ad un terreno agricolo e che può andare da 0,8 a 3.

Il costo del terreno edificabile è molto superiore rispetto a quello del terreno agricolo poiché si possono realizzare maggiori quantità di metri di abitazione.

Mediamente un terreno edificabile può costare dalle 5 alle 15 volte di più di un terreno agricolo.

Gli aspetti tecnici per scegliere un terreno edificabile

Esistono altri aspetti tecnici da valutare prima di acquistare un terreno edificabile, che possono incidere sulle possibilità realizzative al suo interno.

Nello specifico è opportuno analizzare:

  1. presenza di corsi d’acqua a pozzi
  2. presenza di reti per la distribuzione di energia, elettrica, acqua e gas
  3. presenze di una rete fognaria
  4. i confini catastali
  5. presenza di inquinanti dovuti a fabbricati preesistenti
  6. presenza di fonti inquinanti nelle vicinanze (inquinamento atmosferico, acustico ed elettromagnetico)
  7. conformazione del suolo ai fini della resistenza sismica dell’abitazione

Vediamo uno per uno questi importanti aspetti.

1– Bisogna informarsi sulla presenza di eventuali corsi d’acqua o pozzi, anche posti a ridosso dei confini, per valutare la conformazione idrogeologica del terreno. La presenza di acqua vicino al suolo può dover comportare importanti opere di impermeabilizzazione al fine di evitare umidità di risalita e muffe.

2– E’ importante sapere se esistono delle linee idriche sulla proprietà, che potrebbero facilitare l’allacciamento per la fornitura dell’acqua. Una rilevante distanza dalla linea dell’acqua può comportare maggiori costi di allaccio.

Il terreno inoltre, deve essere collegato con la rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas. L’assenza di tali collegamenti rappresenta un fattore limitante sul valore del terreno in quando tale terreno necessità di importanti costi di allacciamento oltre a maggiori tempi per avere le autorizzazioni, rispetto ad un terreno già provvisto.

3– Anche la presenza delle fognatura è un parametro molto importante. Spesso le reti fognarie sono distanti dal lotto oppure sono a un livello più alto per cui sono necessarie lunghe tubazioni e pompe per il rilancio della acque bianche e nere. Questo impone alti costi di realizzazione e diversi costi di manutenzione per le vasche e le pompe.

4– E’ d’obbligo anche effettuare un controllo della mappa catastale della zona al fine di controllare il reale posizionamento dei confini rispetto ai terreni confinanti.

Negli anni passati i confini venivano fatti senza strumenti di precisione e non raramente ci si trova con murature o reti di confine posizionate non correttamente.

Questo può portare a problemi legali coi vicini e al blocco del cantiere. Per cui è importante affidarsi ad un tecnico per effettuare questi controlli preliminarmente.

5– Succede a volte che il terreno sia stato oggetto di vecchie costruzioni industriali o di altro genere, ad oggi demolite.

Quando si ha a che fare con questo tipo di terreni è molto importante analizzare che non ci siano residui inquinanti dovuti alle lavorazioni che venivano fatto precedentemente.

Smaltire questi terreni inquinanti è molto costoso per cui è opportuna fare un’analisi chimica del terreno per verificare la sua idoneità ad essere smaltita come terreno non inquinato.

6– L’inquinamento atmosferico, acustico ed elettromagnetico possono influire enormemente sulla qualità della vita nella nuova casa.

E’ opportuno rendersi conto subito dell’eventuale presenza di fonti inquinanti come inceneritori, strade ad alta percorribilità, fabbriche o industrie con elevati tassi di emissioni nocive.

Lo stesso deve essere fatto per le fonti di rumore che possono essere anche esse strade o industrie, ma anche aeroporti o linee ferroviarie che spesso nelle prime visite non vengono rilevati.

Anche le linee ad alta tensione e i ripetitori per la telefonia mobile sono un aspetto tecnico da valutare. Esistono già delle normative che vietano la costruzione in aree adiacenti a queste. Per cui potresti trovarti con un terreno edificabile ma che è edificabile solo parzialmente perché la costruzione deve essere realizzata ad opportuna distanza dall’alta tensione. Questo ovviamente deprezza il valore del terreno per cui è importante tenerne conto.

7– Le normative vigenti in merito alla resistenza sismica di un’abitazione sono estremamente restrittive e prevedono una specifica progettazione e un utilizzo di materiali idonei a questa funzione.

Terreni molli ampliano l’onda sismica per cui è necessario ricorrere a fondazioni più grandi e più costose. Per cui è opportuno prima di acquistare fare un’indagine geologica e geotecnica sul terreno da parte di uno specialista al fine di capire la sia conformazione sottostante.

Spero che tutte queste informazioni che ti abbiamo dato possano esserti utili nella scelta del terreno adatto per la tua nuova casa.

Ci sono anche altri aspetti da controllare ma questi sono quelli che devi vedere per primi per fare le prime valutazione per procedere all’acquisto del terreno.

Da anni noi consigliamo i nostri clienti e sappiamo consigliarli nella scelta della loro nuova casa.

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